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  76万在南宁能买什么？ 可能仅仅是一个车位，或者一间小公寓的首付。 但就在前几天，有人用76万零27块钱，在司法拍卖平台上买下了青秀区一整栋4层的沿街楼房。 建筑面积297.35平方米，算下来单价仅仅2556元。 这样的价格，不到南宁市住宅平均挂牌价的三分之一。 更戏剧性的是，这场拍卖有两个人交了15.2万保证金报名，但直到结束，只有一个人出了价，加价幅度最低2000元却无人竞争，最终让这位买家以起拍价“捡漏”成功。

  这栋房子位于南宁市青秀区刘圩镇的古榕街56号。 从位置上看，它不在南宁主城区，而是在东部的刘圩镇镇上。 房子沿街，一楼目前已经出租，开着一家奶粉店。 根据拍卖公告的描述，房子有点老旧，户型也比较一般。 建筑面积297.35平方米，但有必要注意一下的是，房产证上登记的面积可能只包含下面三层，三层以上是钢棚结构，属于无证建筑。

  这次拍卖是这栋房子的第一次拍卖，起拍价定为76.0027万元。 南宁市邕宁区人民法院发布的公告明确了这一些信息。 拍卖在阿里拍卖平台做，从4月12日到13日，最终只有一位竞买人出价。 南宁的法拍房市场今年以来呈现出明显的分化态势。 依据市场数据，2026年2月南宁法拍住宅的清仓率约为33%，成交均价在6106元/平方米左右。 核心地段的豪宅或者学区房竞争依然激烈。

  例如，五象新区合景天汇广场的一栋183平方米毛坯联排别墅，在今年2月底吸引了12人报名，经过172轮加价，以245万元成交。 青秀区民族大道沿线的华润幸福里大平层、凤岭北的独栋别墅，也都经历了多轮竞价。 与之形成对比的是，一些存在瑕疵或位于非核心区域的标的，则可能以底价或低溢价成交。 武鸣区一栋五层自建房以62万元成交，单价1953元。 仙葫板块的一套一线万元的底价成交。

  刘圩镇隶属于南宁市青秀区。 根据青秀区发布的《刘圩镇国土空间总体设计（2021-2035年）》，刘圩镇的定位是发展现代特色农业、生态旅游、康养的“农旅型城镇”。 规划中提到了“一轴、两心、四组团”的镇区空间结构，包括镇村综合组团、山城居住组团、教育文化组团和文旅康养组团。 这些规划指向了乡镇未来的发展路径。

  这栋拍卖房产最大的不确定性在于产权。 公告中提及“三层以上的楼层属于钢棚结构”，这部分属于无证面积。 在司法拍卖中，对于无证建筑的处理有明确原则。 法院通常会将土地使用权与地上建筑一并处置，并在公告中明确告知无证建筑的现状和风险。 买受人需要自行承担建筑物可能没办法办理产权登记、甚至被相关部门认定为违反相关章程的建筑而面临处理的风险。

  一份来自广州的法院拍卖公告就明确写道，对于未办妥有偿使用手续的土地上的房屋，过户时需按房屋交易价格的1.6%计收土地出让金，并且法院对能否办妥权证不做任何保证。 另一份浙江的公告则直接指出，无证建筑“不具备初始登记条件无法，存在被拆除的风险”。 这在某种程度上预示着，竞拍者用76万买下的，是土地和三层有证面积的产权，以及对上部无证结构的使用权和随之而来的全部风险。

  从资产价格角度看，2556元/平方米的单价，即便在南宁的县域市场也处于低位。 多个方面数据显示，横州市（原横县）2026年4月的新房平均单价为5525元/平方米。 这栋房子的价格不到其一半。 它的价值构成非常清晰：一层沿街商铺带来的即时租金收益，以及二层以上住宅或仓储空间的使用价值。 它的价格里，就没有包含对地段未来增值的强烈预期。

  这与核心区房产的逻辑完全不同。 核心区房产的价格包含了成熟配套、稀缺地段和强劲的增值预期。 而这栋乡镇房产的价格，更像是对现有实物资产和现金流权利的定价。 它的买家，可能是一位熟悉当地情况、可处理复杂产权关系、并且满足于稳定租金回报和长期持有的投资者。 他赌的不是房价暴涨，而是资产本身产生的现金流和乡镇缓慢但确定的城镇化进程。

  当城市核心区的房产在拍卖场上经历上百轮竞价时，一栋乡镇的旧楼却以底价悄然易主。 这背后是两套完全不同的资产定价逻辑在同时运行。 一套逻辑追逐的是共识、流动性和未来想象空间，另一套逻辑则锚定于实实在在的租金、使用价值和极低的价格基数。 对于后者而言，76万买下一栋能收租的楼，这笔账到底划不划算，或许只有时间，和那位唯一的出价者自己才知道。返回搜狐，查看更加多